全部房屋QA

囤房稅2.0







【2024/7/1正式實施】
囤房稅2.0來了
你知道囤房稅是什麼嗎？新增什麼內容?要繳多少錢？
卓悅懶人包帶你一次看囤房稅方案修正內容、各地區域現有稅率等...
讓你更瞭解目前囤房稅2.0的喔



 

『新青年安心成家房貸』

113/06/27起，貸款懶人包 利率、貸款資格一次看！第一次買房才能申請？破解3大迷思
快來看看這個新專案有什麼優惠條件，以及自己是否符合資格吧！











 






▼ 承作銀行
 

 

•臺灣銀行  •第一商業銀行   •華南商業銀行   •兆豐國際商業銀行


•臺灣土地銀行    •合作金庫商業銀行   •彰化商業銀行   •臺灣中小企業銀行

如果需要找到以上公股銀行的聯繫窗口，

可參考財政部的網站：公股銀行辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」聯絡窗口。


除了公股銀行之外，少部分金融機構也仿照公股銀行包裝成相似貸款，只是沒有補貼，

譬如：中國信託的青年安心購屋成家貸款、全國農業金庫青年首次購屋優惠貸款

 

 


▼貸款利率


由政府再補貼一碼，一段式利率從下殺到1.775%，兩段式利率則下殺到前2年1.69%，第3年起1.99%。

不管是哪一種利率，都比目前的地板價2.06%還要低很多。

 

如果你不清楚指標利率( I )是什麼意思，

可參考什麼是指數型房貸？升息降息何時影響利率？季變動/月變動調整時間一次掌握！
 

 


 









▼新青年安心成家貸款資格 


符合民法規定之成年年齡以上，且借款人、配偶及未成年子女均無自有住宅者。 

由於很多人常常會搞錯年齡與對象的定義，所以我特別幫大家補充說明如下：



年齡計算以向銀行申請日為準。 自2023/1/1起，民法成年的年齡將正式從20歲降為18歲。


另外，很多人以為青安貸款必須是年輕人，但其實這個專案沒有特別限制最高年齡。 


補充說明：有些人可能會誤以為青年安心成家購屋貸款限定年齡20 ~ 40歲，

但那是早期內政部的青年安心成家補貼方案，請不要搞混囉！



 


 

 





▼注意事項



雖然新青年安心成家貸款的各項條件看起來都不錯，但要注意利率優惠期只有三年！



三年後假設央行利率不變下，利率有可能會再補回0.375%，比目前的地板價利率多0.09%。

雖然不多，但還是要評估3年以後沒有補貼+持續升息的情況下，財力可否負擔。

另外，這個專案目前還在等行政院拍板定案中，所以等到拍板定案再找相關銀行申請，否則他們目前也可能無法正式回答你唷！


 

-於2023/05/23更新

歡迎來電了解|專人接洽|細心解說      2023/05/13更新

『 重購退稅』攻略一次看





政府因為抑制居高不下的房價，針對房地產投機客，推出課徵重稅的手段來反制。不過，為了避免增加一般民眾，賣舊屋換新屋的負擔，則以「房屋重購退稅」作為配套措施，所以能大幅減輕民眾換屋的壓力。只是「房屋重購退稅」相關規定複雜，讓不少想換屋的人為之卻步。本篇將以簡單的敘述配合表格說明，一篇就能讓你搞懂「房屋重購退稅」的所有眉角。





part①

part②

part③

part➃





 



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2023/01/11更新版

實價登錄2.0


2021/07/01正式上路

房地合一稅2.0


2022/12/14更新






什麼是房地合一稅?

房地合一稅是所得稅的一種，整合土地以及建物 (故稱房地合一)，只要出售不動產獲利達一定金額以上，就必須課徵房地合一稅。





房地合一稅2.0與1.0的差異在哪？

 



 房地合一稅2.0課徵對象納入預售屋：預售屋{成屋前}持有5年內出售都適用，且成屋後重新計算 (稅務週期分開)



買家取得預售屋換約戶所需自備款可能大幅增加。在原屋主獲利不變的前提下，買家要付的價差會多將近一倍，因為45%給國家的稅會轉嫁在買方的自備款上 

房地合一稅2.0拉長「短期交易」重稅期：從原先持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有2~5年。



 導致部分屋主選擇延後出售，因為放愈久漲愈多，放愈久繳愈少，也意味著獲利越多



房地合一稅2.0提高境內企業稅率：從原先企業出售房地課徵20%，改為適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。

 免課徵稅額：由總價的5%，調降為3%，並設定上限為30萬     預售屋免稅額是由入履約保證的金額計算，並非以總價計算。

修正土地漲價總數額的規定：只能以「賣房年度的公告土地現值減買房的公告土地現值差額」為上限









房地合一稅計算方式

房地合一2.0課稅基礎 = 房地成交價 – 成本 – 費用 – 土地漲價總數額X房地合一稅率




範例:小白購買1戶房地產總價1000萬元，持有4年後轉售賣了1455萬元，其中另支付仲介及代書費用約45萬元，而持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約10萬元。小白出售房地產的課稅所得為400萬元（成交價額1455萬－購入價1000萬元－仲介及代書費用45萬元－土地漲價總數額10萬元），再乘上持有4年35%稅率，需繳交140萬的房地合一稅。

財政部也有提供 試算網站，供民眾參考。


 

 

 
 



◉ 不動產買賣流程

最新資訊不漏看 輕鬆了解購屋流程









①簽約 (轉定後約1-3天)

• 地政士:地政士確認買賣雙方身分，承做履約保證，完成簽約

• 買方:1.身分證(代理人需授權書、被授權人身份證)2.印章3.簽約金:約承買總價10%(如訂金不足則先以本票替代)

• 賣方:1.身分證(代理人需授權書、被授權人身份證)2.印章3.土地、建物權狀正本

 






②用印 用印到完稅約20天(貸款送件)

• 地政士:買賣雙方身分在政府相關文書用印

• 買方:1.身分證2.印章3.印鑑證明4.尋找貸款銀行5.用印款:約承買總價10%

• 賣方:1.身分證2.印章3.印鑑章、印鑑證明1份4.土地、建物權狀正本

 

 








③完稅-用印到完稅約20天
(確定核貸金額)

• 地政士:買賣雙方繳納各項政府規費、契稅

• 買方:1.確定銀行核貸金額，抵押權契約交給代書2.契稅、印花稅、買賣登記規費、代書費3.完稅款:約承買總價10%(若貸款餘額不足需現金補足金額，並匯款至履約專戶，進行過戶)

• 賣方:1.土地增值稅/房地合一稅2.交屋日前的房屋稅及地價稅






④過戶 (約3-5天)

• 地政士:代書設定抵押清償塗銷和申請過戶

• 買方:1.和銀行對保簽定貸款契約，相關文件交由代書辦理過戶

• 賣方:1.收到銀行的清償證明，辦理貸款塗銷

 






⑤交屋 (約7-14天)

• 地政士:買賣雙方點交文件、房屋點交

• 買方:1.合約書2.身分證3.印章4.取回擔保用之商業本票當場做廢

• 賣方:1.合約書2.身分證3.印章4.存摺5.鑰匙6.雙方進行地價稅、房屋稅、水電瓦斯、管理費分算7.雙方點交完畢，履約專戶進行撥款

 
 



◉ 預售屋買賣流程

簡單8步驟，3分鐘即可搞懂









①賞屋

前往銷售中心賞屋，若有喜歡的戶別，可於初步議價後先付一小筆訂金，請建商保留。






②繳交「訂、簽、開」金

議價後，若確定購買，則補足正式訂金，接下來將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱，可請教有經驗的親友或專家協助檢視，一般審閱期為5天至30天。確認契約沒有問題，即可正式簽約，此時必須繳交簽約金、開工款。訂金、簽約金、開工款，稱為「訂、簽、開」金，也就是預售屋的頭期款，通常約為房屋總價的10%～15%。








③繳交工程款

繳交頭期款後，必須於施工期間按期繳納工程款，金額約為房屋總價的10%～15%，建商收費方式分為兩種：1.按工程期繳納：指依照工程進度，分期繳納該期工程款。若為「工程零付款」，代表工程款不用於施工期間繳納，而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交，簽約前要弄清楚建商的規定。2.按月繳納：開工之後，無論施工進度如何，皆須按月繳納工程款。






④利用「客變期」變更設計

施工過程中，可在建商指定期間，也就是「預售屋客戶變更設計期」，請建商按照你的需求，變更屋內隔間與裝修，省去日後裝修成本，變更次數通常以1次為限。例如，自行安排插座、電源開關、電話線、網路線的配置；在原本的客廳空間隔出起居室；或是更換廚具、衛浴設備等。若要改變汙水管線，以不能影響下個樓層為原則，至於主結構、大樓外觀、公共設施等，都無法變更。






⑤對保

建商領到使用執照後，會請你到銀行對保，由銀行審核你的貸款資格。對保過程中，一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節，並詢問清楚每一份資料的用途。此時，通常會簽下「撥款同意書」，也就是過戶時，建商即會領取到銀行的撥款。對保之後，銀行會審核房屋價值、個人信用，再決定你是否有貸款資格，以及實際的貸款成數。








⑥完稅

地價稅、房屋稅，在交屋日前由建商負擔，交屋日之後由買方負擔；土地增值稅由建商負擔；另外，印花稅、契稅及相關規費則由買方負擔。






⑦過戶

由建商委託的代書，辦理房地產過戶手續，須於建商領得使用執照後4個月內完成。






⑧驗收交屋

最後一個步驟即是驗收交屋，驗收後若發現瑕疵，可於驗收單上請建商限期改善，並扣下「交屋保留款」，也就是交屋尾款。交屋保留款須於簽約時設定，為房屋總價的5%，待建商修繕完成後，銀行才能撥款。

央行房市管制加碼


2024/10/10更新